据中国指数研究院发布的上半年全国20大城市物业价格指数显示，2014年6月，全国20大城市的物业服务均价为2.04元/平方米/月，较去年同期上涨0.38%，较去年12月上涨0.19%.其中，深圳6月城市物业服务均价为2.97元/平方米/月，居全国20大城市第一位。

　　然而，即使是全国第一的物业费，仍让物业服务行业的从业者，尤其是物业服务公司的老板们叫苦不迭。据之平管理创始人陈之平介绍，占据物业服务公司80%开支的员工人力成本在过去10年上涨幅度超过50%，花样年集团主席潘军则在接受采访时透露，原本月薪800元的保安目前的月薪上涨至3000-5000元。

　　而物业管理费的涨幅呢?数据显示，2005年，深圳市住宅小区物业服务收费平均单价为2.69元/平方米/月。也就是说，在过去的10年里，深圳的物业管理费上涨幅度不足3毛钱，涨幅约10%。

　　在此期间，物业管理费的定价基本都遵循2006年《深圳市物业管理服务收费管理规定》，住宅物业的前期物业服务收费实行政府指导价;成立了业主委员会的住宅物业经业主大会同意则可以自行定价。在这份规定当中，多层住宅和高层住宅的物业管理费指导标准分别为0.6-1.3元/平方米/月和1.9-3.9元/平方米/月，并一直沿用至今。

　　不少物业服务企业在这一背景下，挥舞着“亏损”的财务报表要求上涨物业费，却多数遭到业主拒绝。南天一花园业主委员会主任范国振曾撰文点评称，这些公司宁可“亏损”也绝口不提退出，仍然坚守岗位，“因为喊了多年狼来了，结果也没有出事，业主也就习惯了物业服务费不涨价。”

　　“说到底，物业管理的管理对象虽然是房地产产品，但它服务的对象是人。物的内涵很窄，对它的管理是物业公司的主业，盈利却不足以支持公司发展。于是，人，变成了社区运营者们开始挖掘的最重要的资源。”深圳市物业管理协会常务副会长兼秘书长曹阳认为，主业盈利不足是物业公司转型的最大动力。

　　穷则思变。以彩生活、万科、金地为代表，一批物业服务企业在2013-2014年开始全方位试水社区运营增值服务，招商、中海、长城等许多老牌物业公司也纷纷推出以“社区商业”和“便民服务”为核心的增值服务，以此来提高企业盈利。

　　低物业服务费的代表彩生活上市激起行业阵阵波澜

　　随着香港联交所的消息传来，酝酿已久的花样年集团旗下彩生活分拆上市计划在它的12岁生日之际成功实现。无论将其视为物业行业的“搅局者”还是激活市场的“鲶鱼”，彩生活都已经成为一家难以被忽视的企业。当其增值服务获取的利润已经相当可观并将保持高速增长时，“物业零收费”的预言会如期而至吗?

　　花样年集团主席潘军曾在受访时表示，其旗下彩生活在某小区收取着0.6元/月/平方米左右的深圳最低价，但他坚持认为，即使基础服务费用再低，物业服务企业改变单一的服务模式后，仍可以从增值服务中获取充足的利润。

　　事实上，自10年前它频频降低管理费并宣称“物业可能零收费”激起业界强烈反弹开始，彩生活便一直以“另类”的形象在物业圈中前行。即使在已然上市的今天，以挖掘社区经营价值、拓展物业盈利渠道为核心的“彩生活模式”仍然未被业内人士广泛接受，争议重重。

　　“有人认为我对彩生活并不持赞同的态度，这个肯定有误解。本身从公司上市这个行为来说，我是非常认可的。上市是对企业规范化管理、透明化管理、可持续发展都是有帮助的。”始终与彩生活理念不合的之平管理创始人、原万科物业创始人陈之平表示，彩生活的上市对于业界的影响颇大，因为它让大家看到了物业管理公司盈利的可能，“这会促使地产公司要求下属的物业公司进行模仿。”

　　按照传统物业模式经营的物业企业，在物业费上调难以实现的背景下，几乎都面临着人力成本上升和利润率下降的现实困境。彩生活所采用的模式则从“节流”和“开源”两方面进行了延展，利润便由此而来。彩生活管理层在上市发布会上表示，过往的成本结构中，用工成本占比最大，占整体成本接近一半比例，彩生活对保安、保洁、保修等高人力投入的领域进行了改变，用智能化设备和手段来取代劳动力;规模化也使得彩生活可以在一个片区内选择“一位技术性员工多个社区使用”。

　　“我们不希望物业管理永远成为我们最挣钱的部分，彩生活非常看重中国住宅社区所拥有的业主规模和潜在的消费需求，看重社区经营的商机。”潘军和彩生活CEO唐学斌在上市新闻发布会上回应道，彩生活依托互联网搭建的社区平台能够为业主提供多元化的增值服务，而这些消费则为公司带来充足的盈利空间。

　　除了彩生活，主打居家概念的万科第五食堂、万物仓，主打居家、商务、教育等概念的金地云服务，主打商务、金融概念的卓越E+，“服务运营商”的头衔开始为业界所热炒，服务和运营这两项以盈利为目的的业务，取代“管理”这个冷冰冰的词语，成为物业领域的头牌。

　　“增值服务没错，但重要是为谁增值。业主出于现实接受增值服务，毕竟有服务比没服务好，至少生活变得更方便。但这些都不是真正的物业管理。”即使也开始尝试增值业务，陈之平仍然固守在物业管理领域，给同行泼冷水，“物业管理的价值在于为资产保值增值。整个社会和消费者只是看到了眼前的价格问题，没有看到社区的价值所在。其实贴广告、违章装修等都影响了社区的价值。增值服务与基础服务一荣俱荣，一损俱损。”

　　高物业服务费的代表五大行入深

　　悄然瓜分高端市场

　　尽管物业服务行业整体都受限于管理费难涨，但随着深圳豪宅市场的进一步发展，物业行业也相应出现了明显分野。其鲜明的表现，可以从世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯、高力国际等五大行在深圳的业务拓展中清楚感受;与此同时，中海、金地、招商等传统物业公司也纷纷推出“紫金执事”、“荣尚荟”、“白金管家”等高端子品牌，以应对此类需求。

　　对于这些物业服务公司而言，物业管理费绝非他们需要担心的限制，动辄7-9元的物业管理费超出同侪三倍有余。初期由戴德梁行顾问、现由彩生活管理的东海国际公寓目前管理费为9元/平方米/月，招商在鲸山别墅的管理费为9.6元/平方米/月，中海九号公馆配置的紫金执事管理费为9.8元/平方米/月，仲量联行为深圳湾1号提供服务的管理费为13.6元/平方米/月……深圳最高的物业管理费，更是由懿德轩突破至30元/平方米/月。

　　虽然一方是向低价研发，一方是向高价攀登，但两者殊途同归的是其在增值服务方面的努力，诸多物业服务企业的高端品牌也同样在走这样一条路。从此次调查来看，招商、金地、中海等企业打造的高端子品牌，除了贴心的管家服务之外，也都提及了菜单式的个性化定制增值服务。

　　例如中海的紫金执事，在安全方面下工夫，首家启用“与公安联网智能来访登记系统”，首家引进电巡平衡车和夜间警犬巡逻，并承诺“不论业主的电话在几点响起，3分钟必达”。此外，业主专属通道、设置出租车上下客区、访客停车专区等保护业主隐私等服务也受到颇多业主认可;而包括房屋代理服务、深度礼宾服务、家庭秘书服务、App移动管家、二维码资产管理、二维码园区电子地图等服务逐渐成为品牌特色。

　　通过对比可以发现，在物业管理和物业服务、基础业务和增值业务之间，并不存在非此即彼的矛盾。万科、中海等企业以及国际五大行的探索和表现，都证明其达成平衡、促进企业健康发展的效果，以及重视基础服务的物业服务企业照此模式转型的可能性。而陈之平分析彩生活模式的时候也表示，彩生活的模式难以复制，所以其在规模急剧扩张的同时丢失了一些留住客户的基础，但仍有机会能够改善，“要迅速让收购而来的企业发生变革，但这是一个很难的过程。重整团队，提升服务质量，这是深层次的管理问题。彩生活依然有机会。